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Gewinnspiel

180. Ausgabe

Juli 2019
17. Jahrgang
 

Wer hat denn am Balken genagt?


Mit vielen Grundstücksverträgen werden bebaute Grundstücke veräußert. Es wird also in der Regel ein „gebrauchtes“ Haus verkauft. Anders als in einem Vertrag zwischen einem Unternehmer auf Verkäuferseite und einem Verbraucher auf Käuferseite, können Privatpersonen im Kaufvertrag die Gewährleistungsrechte im Falle des Mangels des Grundstücks bzw. des Gebäudes weitestgehend ausschließen. Hiervon wird in der überwiegenden Zahl der Kaufverträge auch Gebrauch gemacht. Von Verkäuferseite muss darauf geachtet werden, dass auf solche Mängel, die durch eine normale Besichtigung nicht offen erkennbar sind, hinzuweisen ist, soweit der Mangel so wesentlich ist, dass der Schluss des Kaufvertrags bzw. die vereinbarte Kondition hiervon abhängen könnte. Verschweigt der Verkäufer nämlich einen solchen Mangel, obschon er davon wusste, kann er sich auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn der Käufer keine Kenntnis davon hatte. Zudem ist der Kaufvertrag anfechtbar, muss somit im Falle der Anfechtung rückabgewickelt werden. Immer wieder wird das Vorliegen eines Befalls mit holzzerstörenden Schädlingen wie dem Holzbock oder dem Hausschwamm zum Streitpunkt. So in einem von mir anwaltlich bearbeiteten Fall. Zwar war den Verkäufern der akute Holzschwammbefall in der Holzbalkendecke zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht bekannt. Der Käufer hatte jedoch bei Durchsicht der Grundstücksunterlagen festgestellt, dass einige Jahre zuvor ein Schwammbefall saniert worden ist. Hierauf ist nicht hingewiesen worden, so dass sich die Verkäufer in der weiteren Folge auf den Haftungsausschluss bezüglich des neu ausgebrochenen Befalls nicht berufen konnten. Auch auf erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Altlasten, Vorhandensein von Fundamentsresten im Erdreich, baurechtliche Unzulässigkeit der ausgeübten Nutzung usw. muss hingewiesen werden. Bei Mängeln der näher vereinbarten Beschaffenheit gilt der Gewährleistungsausschluss ebenfalls nicht. Ist beispielsweise die Bebaubarkeit des Grundstücks vereinbart und diese dann tatsächlich nicht gegeben, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder Gewährleistungsansprüche geltend machen. Weiß der Käufer beim Vertragsschluss von dem Mangel, kann er daraus hingegen keine Ansprüche herleiten. Der Verkäufer muss die Kenntnis des Käufers beweisen, was in der Praxis oftmals schon deshalb schwierig ist, weil Gespräche meist in einer Vieraugensituation erfolgen. Es ist daher ratsam, bedeutende Mängel vorsorglich im Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, um die Rechtssicherheit zu erreichen, die mit dem Haftungsausschluss beabsichtigt ist.

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